Kết thúc mùa Báo cáo KQKD Q2/2026 nhóm doanh nghiệp Bất động sản có mức lợi nhuận tăng trưởng ấn tượng và vượt Ngân hàng để trở thành nhóm có quy mô vốn hóa lớn nhất thị trường (đóng góp 29% vốn hoá thị trường), đồng thời gia tăng đáng kể tỷ trọng đóng góp vào lợi nhuận toàn thị trường với mức đóng góp 17%. Kết quả tăng trưởng mạnh mẽ trong bối cảnh ngành không được ủng hộ từ môi trường lãi suất cao gây ra sự bất ngờ cho nhiều nhà đầu tư, mặc dù vậy giá cả cổ phiếu của nhóm ngành Bất động sản dường như không phản ứng với kết quả tích cực này cho thấy thị trường đang lo ngại rủi ro triển vọng xa hơn hay chất lượng lợi nhuận chưa thực sự thuyết phục? Chúng tôi đã tiến hành ra soát và có một số nhận định sau:
- Kết quả kinh doanh ngành Bất động sản tăng trưởng mạnh trọng Q2/2026 chủ yếu nhờ hoạt động tái cơ cấu cụ thể là thoái vốn ở các dự án trong khi lợi nhuận từ hoạt động cốt lõi kém hiệu quả. Cụ thể:
- NVL (Novaland): Trong Q2/2026, Doanh thu chỉ đạt 1.509 tỷ đồng, giảm 21,6% so với Q2/2025; lợi nhuận gộp giảm 44,3% và biên gộp giảm từ 36,5% xuống còn ~ 26% >>> hoạt động kinh doanh bất động sản cốt lõi vẫn chưa cải thiện trong kỳ. LNST tăng mạnh 912 tỷ đồng trong quý II cải thiện so với khoản lỗ gần 190 tỷ đồng cùng kỳ năm trước nguyên nhân nhờ hoạt động tài chính; Doanh thu tài chính đạt 1.741 tỷ đồng, gấp hơn 3,4 lần cùng kỳ đến từ khoản lãi từ thoái vốn công ty con và thu hồi các khoản đầu tư vốn với giá trị hơn 1.000 tỷ đồng.
- PDR (Phát Đạt): Kết quả kinh doanh quý 2 năm 2026 với lợi nhuận ròng đạt 81 tỷ đồng (tăng 24,1% so với cùng kỳ năm ngoái, giảm 39,1% so với quý trước) trên Doanh thu thuần đạt 54 tỷ đồng (tăng 168,5% so với cùng kỳ năm ngoái, giảm 48,7% so với quý trước). Kết quả lợi nhuận tăng trưởng chủ yếu nhờ ghi nhận khoản lãi 473 tỷ đồng từ việc thoái vốn dự án. Cụ thể, lợi nhuận tài chính đến từ hai giao dịch lớn: Việc chuyển nhượng 33 triệu cổ phần tại Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Tam Hiệp (giảm tỷ lệ sở hữu từ 35% xuống 5%) với giá trị giao dịch là 638 tỷ đồng và Thoái vốn toàn bộ 100% cổ phần của Công ty Cổ phần Đầu tư Serenity (chủ đầu tư dự án Serenity Phuoc Hai) cho Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Fortis với giá trị 2.500 tỷ đồng.
- KDH (Khang Điền) công bố KQKD Q2/2026, với Lợi nhuận và Doanh thu thuần đạt lần lượt 750 tỷ đồng (+277,3% so với cùng kỳ năm ngoái; +166,5% so với quý trước) và 161 tỷ đồng (-84,7% so với cùng kỳ năm ngoái; -15,2% so với quý trước). Lợi nhuận cao hơn Doanh thu thuần trong quý nhờ ghi nhận lợi nhuận tài chính không thường xuyên từ giao dịch liên quan đến Công ty TNHH Bất động sản Bình Trưng Mới. Nếu loại trừ khoản lợi nhuận (sau thuế) này, lợi nhuận thuần từ HĐKD cốt lõi chỉ đạt 33 tỷ đồng (-83,9% svck).
- Trường hợp của NLG (Nam Long) có mức giảm mạnh KQKD do không có hoạt động cơ cấu – thoái vốn dự án. Cụ thể, NLG công bố KQKD Q2/2026 với lợi nhuận thuần và doanh thu thuần đạt lần lượt 55 tỷ đồng (-44,4% so với cùng kỳ năm ngoái) và 415 tỷ đồng (-46,3% so với cùng kỳ năm ngoái).
- VHM (Vinhomes) gần như không ảnh hưởng bởi sự suy yếu của ngành khi lợi nhuận thuần đạt 22,6 nghìn tỷ đồng (gấp 2 lần so với cùng kỳ) trên doanh thu thuần 52,7 nghìn tỷ đồng (gấp 1,9 lần so với cùng kỳ) trong Q2/2026 đến từ hoạt động cốt lõi là bán sỉ dự án. Cụ thể: Doanh thu bán buôn ghi nhận trong Q2/2026 đạt 37 nghìn tỷ đồng, đóng góp 74% tổng doanh thu (Q2/2025: 0%; năm 2025: 76%), trong đó Vinhomes Green Paradise và Ocean Park 2, 3 đóng góp lớn nhất. VHM không công bố bên mua nhưng BLĐ cho biết Công ty đang tích cực đàm phán thêm các giao dịch bán buôn với cả khách hàng trong và ngoài nước.
>>> Có thể thấy các Doanh nghiệp BĐS gần như tăng lợi nhuận bằng việc thoái vốn – bán bớt cổ phần tại các dự án đang sở hữu, hoạt động kinh doanh cốt lõi từ việc kinh doanh BĐS sụt giảm rất mạnh trừ ông lớn Vinhomes. Việc tăng trưởng từ các hoạt động thanh lý cơ cấu mang tính chất không bền vững và hoạt động kinh doanh cốt lõi gặp khó trong bối cảnh lãi suất cao khiến dòng tiền thị trường thời gian qua chưa quay trở lại nhóm ngành này mặc dù báo cáo thuận lợi.
- Triển vọng ngành Bất động sản cuối năm:
- Nguồn cung căn hộ chung cư tiếp tục phục hồi sau nhiều năm thiếu hụt nghiêm trọng. Tuy nhiên, các dự án mới vẫn tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp:
- Nguồn cung căn hộ chung cư mới tại Hà Nội trong quý 2 năm 2026 tăng 26,8% so với cùng kỳ năm ngoái và 7,7% so với quý trước, đạt 8.623 căn. Đáng chú ý, tất cả các dự án mới ra mắt đều thuộc phân khúc trung và cao cấp, không có nguồn cung mới nào có giá dưới 2.600 USD/m2.
- Nguồn cung căn hộ chung cư TP.HCM cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ, với nguồn cung mới tăng 6,0% so với cùng kỳ năm ngoái và 56,1% so với quý trước, đạt 6.537 căn. Khoảng 80% số dự án mới được mở bán đến từ khu vực Bình Dương, góp phần giải quyết tình trạng thiếu nhà ở có giá dưới 2.600 USD/m2 tại TP.HCM.
- Giá căn hộ chung cư mới tiếp tục tăng ở cả hai thành phố, chủ yếu do sự xuất hiện của các dự án cao cấp. Giá bán trung bình căn hộ chung cư mới tại Hà Nội tiếp tục tăng 13,1% so với quý trước (20,3% so với cùng kỳ năm ngoái) lên 3.800 USD/m2, vượt qua TP.HCM cũ. Trong khi đó, giá bán trung bình căn hộ chung cư mới tại TP.HCM đạt 3.680 USD/m2, tăng 1,1% so với quý trước và 12,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặc dù vậy giá căn hộ chung cư tại thị trường thứ cấp đã xuất hiện đợt giảm đầu tiên ở thị trường Hà Nội.
- Tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức thấp: Theo dữ liệu CBRE, Tỷ lệ hấp thụ tăng nhẹ lên 68% tại Hà Nội (so với 66% trong quý 1 năm 2026) và 73% tại TP.HCM (so với 70% trong quý 1 năm 2026), vẫn thấp hơn nhiều so với mức 98% và 88% được ghi nhận trong quý 2 năm 2025 – trước khi lãi suất tăng. Giá nhà ở mức cao dai dẳng trong bối cảnh lãi suất thế chấp cao đã làm tăng thêm khó khăn về khả năng chi trả cho người mua nhà tiềm năng và khiến họ thận trọng hơn trong quyết định của mình, dẫn đến quý thứ hai liên tiếp tỷ lệ hấp thụ bị đình trệ.
>>> Thị trường Bất động sản tính đến hiện tại (Q2/2026) vẫn chịu áp lực bất chấp nguồn cung được cải thiện. Các dự án mới tiếp tục phục hồi nhưng vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp, giữ giá nhà ở mức cao. Lãi suất tăng và nguồn cung chủ yếu ở các BĐS phân khúc cao cấp khiến tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp, xu hướng giảm giá có thể tiếp tục trong các quý tới ở thị trường thứ cấp do cạnh tranh nguồn cung mới và áp lực đòn bẩy.
- Cập nhật triển vọng bán hàng các Doanh nghiệp Bất động sản nửa cuối 2026:
- KDH (Khang Điền) chính thức khởi công giai đoạn 1 của dự án Gladia Heights trong tháng 8 năm 2026, cung cấp khoảng 500 căn hộ chung cư trải rộng trên hai tòa tháp. Khoảng 90% số căn hộ được mở bán đã được bán thành công với tổng giá trị giao dịch khoảng 4 nghìn tỷ đồng. Ban quản lý dự kiến sẽ hoàn tất việc bán toàn bộ dự án trong vòng ba tháng tới. Giá bán trung bình vẫn duy trì ở mức cao, từ 100 đến 110 triệu đồng/m2.
- DXG (Đất Xanh) tiếp tục mở bán các giai đoạn còn lại của dự án The Privé. Tính đến hết nửa đầu năm 2026, số lượng đặt mua trước đã đạt hơn 400 căn, tương đương khoảng 50% tổng dự án. Ban quản lý đặt mục tiêu bán hết toàn bộ khoảng 1.700 căn hộ vào cuối năm 2026. Giá bán trung bình vẫn duy trì ở mức ổn định từ 120.000.000 VND/m2. DXG đặt mục tiêu bán hết toàn bộ dự án vào cuối năm 2026, với các tòa tháp còn lại dự kiến ra mắt vào nửa cuối năm 2026.
- PDR (Phát Đạt) tiếp tục thực hiện các giao dịch bán sỉ dự án tại Bình Dương và Vũng Tàu để tạo nguồn tiền mặt, cho phép công ty tập trung phát triển các dự án tại TP.HCM và tài trợ cho các khoản đầu tư BT sắp tới. Giao dịch bán sỉ Thuận An 2 có thể là bước tiếp theo và dự kiến sẽ được ghi nhận trong nửa cuối năm 2026.
- NVL (Novaland) : Mặc dù đã nối lại hoàn toàn hoạt động xây dựng tại Aqua City và TP.HCM, NVL chỉ tập trung vào việc bàn giao nhà trong nửa đầu năm 2026, hoãn việc khởi động lại các dự án cho đến khi điều kiện thị trường cải thiện điều này có thể khiến cho doanh thu thuần dự kiến của NVL tiếp tục sụt giảm trong 2 quý cuối năm.
===============================================
- Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Bài viết phản ánh quan điểm và đánh giá cá nhân của tác giả tại thời điểm thực hiện, được xây dựng từ các nguồn thông tin được cho là đáng tin cậy nhằm mục đích cập nhật thông tin ngành và doanh nghiệp và tham khảo. Nội dung không phải là khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ bất kỳ chứng khoán nào và không thay thế cho lời khuyên đầu tư. Nhà đầu tư cần tự đánh giá, cân nhắc rủi ro và chịu trách nhiệm đối với các quyết định đầu tư của mình.
