KHUYẾN NGHỊ: MUA – GMT 33,100 VNĐ
KQKD Q4/2024 kém khả quan do diện tích cho thuê đất KCN ở mức thấp. Cụ thể, doanh thu thuần Q4/2024 của KBC đạt 781 tỷ đồng (-5% svck và -18% QoQ), LNST của cổ đông Công ty mẹ đạt 75 tỷ đồng (-29% svck và -62% QoQ). Doanh thu của mảng BĐS KCN ở mức thấp, đạt 78 tỷ đồng (-88% svck). Trong khi đó, mảng BĐS dân dụng ghi nhận sự tích cực khi doanh thu đạt 488 tỷ (gấp 19,1 lần svck) chủ yếu đến từ bàn giao tại dự án NOXH thị trấn Nếnh.
• Lũy kế cả năm 2024, KQKD giảm mạnh so với cùng kỳ. Doanh thu thuần 2024 đạt 2,8 nghìn tỷ đồng (-51% svck), LNST của Cổ đông Công ty mẹ đạt 426 tỷ đồng (-79% svck), chỉ hoàn thành 31% kế hoạch doanh thu
và 11% kế hoạch lợi nhuận cả năm. Nguyên nhân chính của sự sụt giảm này đến từ tác động của mảng BĐS KCN. Doanh thu cho thuê cả năm 2024 đạt 1,2 nghìn tỷ đồng (-77% svck) tập trung tại các KCN: Nam Sơn Hạp Lĩnh (19,4 ha), Quang Châu (12 ha), Tân Phú Trung (1,4 ha).
• Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng triển vọng thời gian tới của KBC sẽ tích cực nhờ bước ngoặt quan trọng liên quan đến pháp lý các dự án:
✓ KCN Tràng Duệ 3 được phê duyệt chủ trương đầu tư giúp gia tăng diện tích đất cho thuê trong năm 2025. Trong tháng 1/2025, dự án KCN Tràng Duệ 3 đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, hiện tại đang thực hiện xây dựng hạ tầng cơ bản, đã hoàn thành GPMB 200 ha, trong đó có 140 ha đất thương phẩm. Với vị trí thuận lợi trong giao thương trong nước/quốc tế, chính sách ưu đãi thuế cùng dòng vốn FDI tích cực chảy vào Việt Nam, dự kiến Tràng Duệ 3 sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư nước ngoài giúp cải thiện doanh số cho thuê của KBC trong thời gian tới (hiện đã ký MOU cho thuê 50 ha).
✓ Quỹ đất KCN tiềm năng lớn khi tích cực được mở rộng. KBC đang tích cực trong việc mở rộng quỹ đất KCN về các tỉnh thành phía Nam như loạt dự án tại Long An: KCN Tân Tập & Nam Tân Tập (Cần Giuộc), Lộc Giang (Đức Hòa), CCN Phước Vĩnh Đông 2 & 4 (Cần Giuộc); bên cạnh các dự án mới tại phía Bắc như KCN Tràng Duệ 3, CCN Hưng Yên hay KCN Kim Thành 2 (Hải Dương, cũng mới được phê duyệt trong đầu năm 2025).
✓ Mảng BĐS dân cư dự kiến tiếp tục khởi sắc nhờ KĐT Tràng Cát. Dự án KĐT Tràng Cát (Hải Phòng) đã được Thủ tướng chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư trong tháng 1/2025, nâng tổng vốn đầu tư từ 6,3 nghìn tỷ đồng lên hơn 69 nghìn tỷ đồng với quy mô 585 ha. Đây sẽ là đại dự án đóng góp lớn vào KQKD cho KBC, dự kiến có thể ghi nhận doanh thu từ cuối năm 2026
Chúng tôi dự phóng doanh thu và lợi nhuận của KBC năm 2025F lần lượt ở mức 5.035 tỷ (+81,4% svck) và 1.554 tỷ (+265% svck). EPS 2025F đạt 1.528 đ/cp và BVPS 2025F đạt 25.950 đ/cp tương đương với P/E và P/B
2025F đạt 19,7x & 1,2x tại giá hiện tại.
• Với triển vọng của KBC, chúng tôi khuyến nghị KHẢ QUAN với giá mục tiêu 33.100 đ/cp và triển vọng tăng giá 9,2%.
• Rủi ro
✓ Tiến độ triển khai các dự án bất động sản chậm hơn kỳ vọng.
✓ Chi phí đền bù GPMB tăng mạnh do tác động của các bộ luật bất động sản mới.
✓ Dòng vốn FDI chậm lại ảnh hưởng đến diện tích cho thuê đất KCN.
• Cơ hội
✓ Diện tích cho thuê, giá cho thuê cao hơn dự báo của chúng tôi sẽ làm gia tăng lợi nhuận so với dự phóng.
✓ Các dự án có thể được thúc đẩy tiến độ nhanh hơn dự kiến
