KHUYẾN NGHỊ: MUA – GMT 24,100 VNĐ
Quan điểm đầu tư
Mở rộng ba trung tâm thương mại mới vào năm 2025, bổ sung 120.000 m² diện tích sàn (GFA)
• Năm 2024, VRE đã khai trương 1 Vincom Mega Mall (VMM) và 4 Vincom Plaza (VCP), bổ sung hơn 90.000 m² GFA. Trong năm 2025, dự kiến mở thêm 2 VMM và 1 VCP với tổng GFA đạt 120.000 m², bao gồm: Vincom Mega Mall Ocean City (Hưng Yên): 53.200 m², khai trương vào 2Q25; Vincom Mega Mall Royal Islands (Hải Phòng): 47.600 m², khai trương vào 3Q25; Vincom Plaza Vinh (Nghệ An): 19.000 m², khai trương vào 4Q25. Tổng cộng, VRE sẽ bổ sung 214.465 m² trong giai đoạn 2024- 2025 (+12% so với cuối 2023), đánh dấu sự phục hồi sau giai đoạn 2020–2023 khi chỉ có 3 TTTM được khai trương (VMM Smart City, VCP Mỹ Tho, VCP Bạc Liêu) do tác động của COVID-19 và những thách thức vĩ mô.
Phát triển sản phẩm shophouse tại Royal Islands và Golden Avenue – Quảng Ninh
• Dù tồn kho hiện tại ở mức thấp (241 tỷ đồng), VRE đang chuẩn bị cho tăng trưởng mới với sản phẩm shophouse tại dự án Vinhomes Royal Island (Đảo Vũ Yên, Hải Phòng, NSA: 85.600 m²) và Vinhomes Golden Avenue (Quảng Ninh, NSA: 24.200 m²). Hai dự án này dự kiến ra mắt trong năm 2025 cùng với các TTTM, với ghi nhận doanh thu vào cuối 2025–2026. Tính đến 3Q24, VRE đã đặt cọc 3.040 tỷ đồng ngắn hạn với VIC và VHM (2.683 tỷ đồng với VIC và 356 tỷ đồng với VHM).
Kết quả kinh doanh 9T24: Doanh thu cho thuê ổn định, doanh thu bán shophouse giảm mạnh
• Tổng doanh thu giảm từ 7.449 tỷ đồng (9T23) xuống còn 6.811 tỷ đồng (9T24, -8,6% svck) Doanh thu cho thuê trung tâm thương mại duy trì ổn định ở mức 5.851 tỷ đồng (+0,1% svck). Doanh thu bất động sản giảm mạnh từ 1.504 tỷ đồng xuống còn 779 tỷ đồng (-48,2% svck) do số lượng bàn giao shophouse giảm đáng kể. Doanh thu khác tăng trưởng mạnh (+82,1% svck), đạt 181 tỷ đồng nhờ đóng góp cao hơn từ condotel vận hành bởi Vinpearl, sau khi điều chỉnh tỷ lệ chia sẻ lợi nhuận.
Dự phóng và định giá
Giá Mục tiêu 12 tháng: 24.100 đồng/cổ phiếu (+39%), dựa trên phương pháp định giá FCFF, tương ứng với P/B 1,4 lần. Định giá này phản ánh kết quả tài chính phù hợp với kỳ vọng của VRE. Tuy nhiên, do tốc độ tăng trưởng lợi nhuận bị kìm hãm bởi sự chững lại của BĐS shophouse và số lượng TTTM mở mới chậm đi khiến mức định giá khó được nâng cao.
Rủi ro chính
1) Áp lực cạnh tranh ngày càng gia tăng từ các đối thủ trong và ngoài nước.
2) Sự phụ thuộc vào VIC/VHM trong việc triển khai các dự án tương lai, tiềm ẩn nhiều bất ổn sau khi Vingroup quyết định thoái vốn khỏi VRE trong 2024.
