- Chúng tôi duy trì khuyến nghị Khả quan với tiềm năng tăng giá 21,2%. Chúng tôi giảm giá mục tiêu 7,3% trong khi giá cổ phiếu đã giảm 7,1% kể từ báo cáo gần nhất.
- Giá mục tiêu thấp hơn dựa trên việc chúng tôi hạ dự phóng lợi nhuận trong giai đoạn 2025-29, áp dụng tỷ lệ chiết khấu WACC cao hơn trong mô hình định giá DCF 5 năm, và hệ số P/E mục tiêu thấp hơn.
- Mức P/E trượt 12T là 10,2 lần đang thấp hơn các DN cùng ngành trong khu vực và chưa phản ánh đúng tiềm năng tăng trưởng dài hạn của công ty.
Điểm nhấn tài chính
- LN ròng 9T24 giảm 9,9% svck, chủ yếu do ghi nhận bàn giao BĐS thấp hơn khi các dự án hiện tại đã được bàn giao gần hết.
- Biên LN gộp 9T24 giảm 2,6% svck khi biên LN gộp ở cả hai mảng cho thuê và bán BĐS đều thấp hơn svck.
- Chúng tôi dự báo LN ròng giảm 6,7% svck đạt 4.122 tỷ đồng trong năm 2024 và tăng 3,7% svck lên 4.273 tỷ đồng trong năm 2025.
Luận điểm đầu tư
Mở rộng danh mục TTTM với ba cơ sở mới trong năm 2025
VRE đã công bố kế hoạch khai trương hai Vincom Mega Mall và một Vincom Plaza trong năm 2025, bổ sung thêm 120.000 m² GFA bán lẻ. Ngày 8/11, VRE đã khai trương Vincom Plaza Đông Hà (Quảng Trị), TTTM thứ năm và cũng là cuối cùng trong kế hoạch mở mới TTTM năm 2024. Các TTTM được khai trương trong năm 2024 đã đóng góp gần 93.000 m², chiếm khoảng 11,6% mục tiêu dài hạn của VRE.
Nỗ lực thu hút khách thuê sẽ giúp tỷ lệ lấp đầy phục hồi vào năm 2025
Để ứng phó với những thách thức trong thị trường BĐS bán lẻ, VRE đã tiến hành cải tạo các TTTM nhằm tối ưu hóa hoạt động và thu hút khách thuê. Các Vincom Plaza (VCP) mới với tỷ lệ lấp đầy cao hơn, cùng với sự cải thiện tỷ lệ lấp đầy tại các TTTM hiện hữu, đã hỗ trợ tỷ lệ lấp đầy trung bình của toàn hệ thống Vincom Plaza tăng 1,6 điểm % sv quý trước, đạt 81,3% trong Q3/24. Chúng tôi dự báo tỷ lệ lấp đầy trung bình của toàn hệ thống sẽ giảm 0,6 điểm % svck xuống còn 84,2% trong năm 2024, trước khi tăng 1,1 điểm % svck lên 85,3% trong năm 2025.
Các dự án shophouse mới được phát triển ở trong đại dự án của VIC/VHM
VRE đã đặt cọc để mua các shophouse tại các dự án Vinhomes Royal Island (Hải Phòng) và Vinhomes Golden Avenue (Quảng Ninh), dự kiến mở bán trong năm 2025 và ghi nhận doanh thu vào cuối năm 2025 – 2026. Các dự án này có lợi thế về vị trí đắc địa tại các tỉnh ven biển nổi tiếng về du lịch (Hải Phòng và Quảng Ninh) và kết hợp với các tiện ích giải trí tích hợp, có tiềm năng thu hút các cá nhân và doanh nghiệp tìm kiếm cơ hội kinh doanh và dịch vụ.
Thanh khoản được cải thiện sau khi thu hồi khoản vay từ các bên liên quan
Trong Q3/24, VRE đã thu hồi khoản cho vay bên liên quan trị giá 2.350 tỷ đồng, công ty đã chuyển sang vị thế nợ ròng trên vốn chủ sở hữu âm, ở mức -2,1%, so với 3,8% vào cuối tháng 6/2024, giúp giảm áp lực đáo hạn nợ vay trong ngắn hạn .
