KHUYẾN NGHỊ: MUA – GMT 49,800 VNĐ
CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC) là trong những doanh nghiệp phát triển các dự án khu công nghiệp và bất động sản tại huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Sonadezi Châu Đức sở hữu quỹ đất lớn với tổng diện tích 2,287 ha để phát triển khu công nghiệp (KCN), khu đô thị (KĐT) và sân Golf. Với triển vọng nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh mẽ tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, nhu cầu thuê KCN dự kiến sẽ được tiếp tục củng cố. Bước sang năm 2025, các dự án KĐT, sân Golf và BOT 768 sẽ có sự chuyển biến mạnh mẽ góp phần gia tăng nguồn thu cho SZC.
Chúng tôi định giá lần đầu đối với cổ phiếu SZC ở mức giá VND 49,800 tương ứng với mức sinh lời 23%. Chúng tôi sử dụng phương pháp định giá RNAV để định giá SZC.
Dòng vốn FDI tăng trưởng tiếp tục thúc đẩy mạnh mẽ nhu cầu thuê KCN
Với hơn 62% khách thuê KCN là doanh nghiệp nước ngoài, dòng vốn FDI có ý nghĩa quan trọng đối với KCN Sonadezi Châu Đức. Trong 10 tháng đầu năm 2024, lũy kế vốn FDI giải ngân đạt khoảng 19.5 tỷ USD, tăng 8.8% so với cùng kỳ năm trước. Đồng thời, lũy kế vốn FDI đăng ký cũng tăng trưởng, đạt khoảng 27.2 tỷ USD, tăng 1.9% so với cùng kỳ. Đặc biệt, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ghi nhận mức tăng trưởng mạnh với 1,706 triệu USD (+69% YoY), nhờ sự thúc đẩy đầu tư hạ tầng.
Diện tích đất sẵn sàng cho thuê lớn với giá đất cải thiện qua các năm
SZC sở hữu 2,287 ha đất KCN tại huyện Châu Đức, trong đó đất KCN chiếm 1,556 ha, đất khu dân cư và sân golf chiếm 689 ha. Với vị trí địa lý thuận lợi và giá cho thuê cạnh tranh so với khu vực, chúng tôi ước tính SZC sẽ cho thuê khoảng 45 ha trong năm 2024 và duy trì khoảng 40 ha/ năm cho các năm sau. Bên cạnh đó, giá thuê đất KCN của Sonadezi Châu Đức được kỳ vọng sẽ tăng trưởng từ 5% – 8% trong giai đoạn 2025 – 2028.
Nguồn thu gia tăng từ khu đô thị, sân Golf và dự án BOT 768
Các nguồn thu từ KĐT, sân Golf, và dự án BOT 768 sẽ có sự chuyển biến tích cực nhờ:
– Dự án Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước bắt đầu chào bán 117 căn Shophouse và nhà Liên Kế, đồng thời tổ chức đăng ký mua 210 căn Nhà ở Xã hội trong Q4/2024
– Dự án Golf đã chính thức hoàn thành vào 11/2023 và đi vào hoạt động hoàn chỉnh
– Dự án BOT 768 thu phí trở lại từ năm 2025 sau quá trình lắp đặt hệ thống ETC
Rủi ro: (1) Rủi ro dòng vốn FDI suy yếu; (2) Rủi ro thị trường bất động sản suy giảm; (3) Rủi ro tiến độ triển khai dự án chậm; (4) Rủi ro pháp lý
