NGÀNH BĐS NHÀ Ở : CẬP NHẬT 2024 (VIS RATING)

1. Tổng quan ngành bất động sản nhà ở 2024

• Điều kiện kinh doanh cải thiện:

  • Doanh số bán hàng và dòng tiền tăng mạnh trong nửa cuối năm 2024, nhưng chưa đủ bù đắp khoản lỗ hoạt động trong nửa đầu năm.
  • Dự báo 2025: Các chủ đầu tư (CĐT) sẽ cải thiện doanh số nhờ các dự án được phê duyệt pháp lý và tâm lý mua nhà tích cực hơn.

• Tác động từ chính sách mới:

  • Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi (hiệu lực từ tháng 8/2024) cùng hơn 20 nghị định/thông tư thúc đẩy phát triển dự án và bán hàng.
  • Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM tăng 90% so với cùng kỳ, với tỷ lệ hấp thụ đạt 106% – mức cao nhất trong 5 năm qua.

2. Hiệu suất tài chính của các chủ đầu tư (CĐT)

• Doanh thu tăng nhưng lợi nhuận giảm:

  • Doanh thu Q4/2024 tăng 183% so với cùng kỳ, giúp tăng 8% doanh thu cả năm 2024.
  • Lợi nhuận ròng giảm 7% do chi phí lãi vay cao hơn và khoản lỗ từ các CĐT gặp vấn đề pháp lý (ví dụ: NRC, NBB, LDG).
  • Chỉ 10/30 CĐT hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm 2024.

• Các CĐT dẫn đầu lợi nhuận:

  • DXG, NLG, VHM: Ghi nhận biên lợi nhuận cao nhờ hoàn thành các dự án thấp tầng quan trọng.
  • Dự báo 2025: Lợi nhuận cải thiện do doanh số bán hàng mạnh mẽ hơn, đặc biệt từ các dự án quy mô lớn tại các thành phố trọng điểm.

3. Rủi ro tài chính và khả năng trả nợ

• Gia tăng tỷ lệ đòn bẩy:

  • Tổng nợ của các CĐT tăng 20% lên 208 nghìn tỷ đồng trong năm 2024 để tài trợ phát triển dự án và tái cấu trúc nợ đến hạn.
  • Tỷ lệ Nợ/EBITDA tăng từ 2.7x lên 3.3x, cho thấy áp lực nợ cao hơn.

• Rủi ro thanh khoản giảm nhẹ:

  • Hầu hết các CĐT có dòng tiền hoạt động (CFO) âm trong năm 2024 do gia tăng chi phí triển khai dự án.
  • Một số CĐT vẫn gặp khó khăn với tình trạng chậm trả gốc, lãi trái phiếu (ví dụ: NVL, NBB).

4. Cải thiện nguồn vốn và thanh khoản

• Nguồn tiền mặt tăng mạnh:

  • Tăng 46% so với cùng kỳ, đạt mức cao nhất trong 5 năm qua nhờ:
    • Dòng tiền từ hoạt động đầu tư và tài chính tăng mạnh.
    • Tái cấu trúc dự án, mua bán sáp nhập (M&A), hợp tác kinh doanh.

• Phát hành trái phiếu phục hồi mạnh mẽ:

  • Tháng 12/2024, giá trị phát hành TPDN mới đạt 31.2 nghìn tỷ đồng (+342% so với cùng kỳ).
  • 40% lượng phát hành có bảo lãnh thanh toán từ các ngân hàng – tăng đáng kể so với mức 17% trong 11 tháng đầu năm.

5. Triển vọng ngành bất động sản nhà ở 2025

• Xu hướng chính:

  • Nguồn cung nhà ở tiếp tục tăng, đặc biệt tại các thành phố lớn.
  • Các CĐT lớn (VHM, KDH, DXG, NLG) sẽ dẫn đầu nhờ kế hoạch mở bán mở rộng.

• Rủi ro tiềm ẩn:

  • Rủi ro pháp lý: Một số CĐT vẫn đối mặt với các vấn đề pháp lý kéo dài.
  • Chi phí lãi vay cao: Có thể tiếp tục gây áp lực lên lợi nhuận nếu lãi suất không giảm.

6. Kết luận

• Tăng trưởng ngành bất động sản nhà ở sẽ được thúc đẩy nhờ chính sách hỗ trợ và nguồn cung gia tăng.
• Các CĐT lớn có khả năng cải thiện lợi nhuận nhờ triển khai dự án quy mô lớn và tăng cường khả năng tiếp cận nguồn vốn.