KHUYẾN NGHỊ: MUA – GMT 62,500 VNĐ
Cập nhật KQKD 9T.2024. IDC công bố KQKD Q3.2024 với doanh thu và LNST lần lượt là 2.276 tỷ đồng (+58% yoy) và 574 tỷ đồng (+2,9x yoy). Lũy kế 9T.2024, IDC ghi nhận doanh thu và LNTT lần lượt là 6.891 tỷ đồng (+38% yoy) và 2.453 tỷ đồng (gấp 1,9 lần yoy). IDC đặt kế hoạch 2024 với doanh thu 8.466 tỷ đồng và LNTT 2.502 tỷ đồng. Như vậy, IDC hoàn thành 81% kế hoạch doanh thu và 98% kế hoạch LNTT. Trong 9T.2024, IDC đã ghi nhận diện tích cho thuê đất KCN là 65,1ha thông qua các hợp đồng/biên bản ghi nhớ; tại Hựu Thạnh (19,1ha); Quế Võ 2 (14,6ha); Phú Mỹ 2 MR (9,1ha); Cầu Nghìn (15,1ha) và Phú Mỹ 2 (7,1ha). Giá cho thuê các KCN của IDC tăng nhẹ, Hựu Thạnh (161 USD/m2/kỳ thuê; +9% yoy; 0% qoq); Quế Võ 2 (150 USD/m2/kỳ thuê; +26% yoy; 0% qoq) và Cầu nghìn (81 USD/m2/kỳ thuê; +5% yoy; 0% qoq); Phú Mỹ 2 (124 USD/m2/kỳ thuê; 0% yoy; 0% qoq); và Phú Mỹ 2 MR 126 USD/m2/kỳ thuê; 0% yoy; 0% qoq). Doanh thu mảng BĐS tới từ bàn giao một phần dự án Bắc Châu Giang – Hà Nam (Tính đến cuối quý 2/2024, 35 căn nhà thấp tầng đã bán); và bàn giao 2,2ha cho Aeon tại dự án KDC TT mở rộng tại Long An (1,45ha đã ghi nhận trong 1H.2024).
IDC tiếp tục tích cực phát triển quỹ đất mới. Ngày 04/9/2024, IDC được cấp giấy chứngnhận đăng ký đầu tư cho KCN Tân Phước 1 tại tỉnh Tiền Giang; và ngày 18/9/2024, KCN Mỹ Xuân B1 – Conac MR tại BR-VT được ký Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư. Ngoài ra, KCN Vinh Quang – Hải Phòng (350ha) được kỳ vọng sẽ được phê duyệt trong 2025; hiện tại dự án đã hoàn thành quy hoạch 1/2000.
LNST 2025 dự báo tăng trưởng 6% yoy so với mức tăng 45% của 2024. Với kết quả tích cực 9T.2024, BVSC dự phóng doanh thu và LNST-MI của IDC trong 2024 lần lượt là 7.887 tỷ đồng (+8% yoy) và 2.015 tỷ đồng (+45% yoy). Giả định trong 2024, IDC sẽ bàn giao 94,1ha KCN bao gồm: Hựu Thạnh: 25ha; Phú Mỹ 2 MR: 15ha; Phú Mỹ 2: 14,1ha; Cầu Nghìn: 15ha; Quế Võ: 25ha.Nhìn cho năm 2025, với diện tích cho thuê/MOU trong 2024 thấp hơn so với kế hoạch, doanh thu cho thuê KCN trong 2025 sẽ khó duy trì tăng trưởng cao như năm 2024. Ngoài ra, những bất ổn khó dự đoán về chiến tranh thương mại sẽ tạo ra những gián đoạn ngắn hạn trong việc mở rộng sản xuất, ảnh hưởng đến nhu cầu thuê đất. BVSC dự phóng doanh thu và LNST-MI 2025 lần lượt là 7.574 tỷ đồng (-4% yoy) và 2.127 tỷ đồng (+6% yoy); với 87ha được bàn giao so với 94ha trong 2024.
Khuyến nghị. BVSC đánh giá khả quan về triển vọng trung hạn của IDC. Chúng tôi nhận thấy tiềm năng của IDC nằm ở quỹ đất khu công nghiệp thương phẩm sẵn sàng kinh doanh lớn, với các vị trí thuận lợi với nhu cầu từ khách hàng cao. Điều này sẽ mang đến dòng tiền rất lớn cho IDC. Nguồn tiền này sẽ là động lực để IDC đảm bảo cho sự phát triển dài hạn hơn thông qua: i) mở rộng quỹ đất; ii) M&A dự án… Mặc dù vậy, giá cổ phiếu IDC có sự gia tăng nhanh đáng kể và phản ánh phần nhiều các triển vọng. Điều này làm cho mức dư địa với giá hợp lý không còn nhiều. BVSC cho rằng tiến độ nhanh hơn trong công tác đền bù các quỹ đất mới cần được theo dõi vì có thể mang đến các động lực trong việc tái định giá với IDC. Ngắn hạn, triển vọng lợi nhuận dự báo đi ngang do nền cao của 2024, cũng như những bất định trong chiến tranh thương mại trong 2025 sẽ chưa hỗ trợ cho giá cổ phiếu IDC. Với giá mục tiêu theo các phương pháp định giá SoTP và phương pháp so sánh PB, BVSC khuyến nghị NEUTRAL với IDC với mức giá là 62.527 đồng/cp, tương đương +13% upside so với giá đóng cửa ngày 03/01/2025.
