Trong buổi họp ngày 22/10, DXG cho biết đã hoàn thành tất cả các cơ sở hạ tầng và sẵn sàng mở bán giai đoạn tiếp theo của dự án Gem Sky World. DXG hiện đang đàm phán với khoảng 700 người mua nhà để hoàn tất quy trình giao nhà và dự định sẽ sớm triển khai giai đoạn tiếp theo.
Chúng tôi thay đổi khuyến nghị từ NẮM GIỮ – Kém khả thi lên khuyến nghị MUA, chủ yếu do giá cổ phiếu giảm, khiến tiềm năng tăng giá hiện là +27,8% khi so với giá mục tiêu của chúng tôi. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây là cổ phiếu có hệ số beta cao, phù hợp cho việc đầu cơ hơn là đầu tư dài hạn.
Sự kiện: Cuộc họp của DXG tổ chức ngày 22/10 đã thu hút sự chú ý lớn từ thị trường, với 100 người tham gia—một con số đáng kể so với chỉ 30-50 người tham dự như trước đây. Chúng tôi tin rằng kết quả sơ bộ Q3/2024 không phải là yếu tố chính thu hút sự chú ý. Hầu hết người tham gia buổi họp tập trung vào tiến độ của hai dự án chính: (1) DXH Riverside, trước đây được biết đến là Gem Riverside, nằm gần khu vực Thủ Thiêm; và (2) Gem Sky World tại tỉnh Đồng Nai.
Doanh thu sơ bộ Q3/2024 của DXG giảm -7% QoQ / -14% YoY, đạt 1.048 tỷ đồng. LNST cổ đông công ty mẹ (PATMI) đạt 31 tỷ đồng (giảm -67% QoQ / -72% YoY). Doanh thu 9T2024 đạt 3.900 tỷ đồng, hoàn thành 83% kế hoạch cả năm, trong khi PATMI đạt 226 tỷ đồng, hoàn thành 42% kế hoạch năm. Ban lãnh đạo không kỳ vọng kết quả Q4/2024 sẽ cải thiện đáng kể, với doanh thu từ dịch vụ môi giới dự kiến sẽ là mảng đóng góp chính. DXG kỳ vọng mảng môi giới sẽ vẫn ổn định hồi phục theo tình hình thị trường bất động sản.
Nhưng nhà đầu tư cần phải cân nhắc kỹ lưỡng các tác động ròng của rủi ro – bao gồm cả rủi ro tăng giá, mà không chỉ là rủi ro giảm giá.
(1) Những rủi ro giảm giá chính bao gồm:
i. Tiếp tục trì hoãn việc khởi động dự án DXH Riverside (trước đây là Gem Riverside). Hiện chúng tôi cho rằng dự án sẽ khởi động vào Q1/2025, so với dự báo ban đầu là Q3/2024.
ii. Phản ứng của thị trường đối với các dự án của DXG còn chưa chắc chắn, do uy tín của công ty đã bị ảnh hưởng từ các vấn đề như: 1) chậm bàn giao căn hộ tại dự án Opal Skyline, 2) các vấn đề kéo dài tại dự án Gem Sky World, và 3) việc đơn phương hủy các hợp đồng mở bán tại Gem Riverside. Những yếu tố này có thể ảnh hưởng đến niềm tin của người mua và sự chấp nhận của thị trường đối với các dự án trong tương lai.
(2) Tuy nhiên, cũng có những tiềm năng tăng giá, bao gồm:
i. DXG có kế hoạch bán toàn bộ 3.175 căn hộ tại DXH Riverside với giá mới theo giá thị trường. Giả định trước đây của chúng tôi chỉ là khoảng 2.800 căn, dựa theo con số mục tiêu trước đó của công ty.
ii. Có khả năng giá bán thực tế sẽ vượt mức giá ước tính 60 triệu
đồng/m2 của chúng tôi.
iii. Ước tính chi phí đất ban đầu của chúng tôi khá thận trọng so với chi phí thực tế. Theo DXG, tổng chi phí hiện tại, bao gồm chi phí mua đất và tất cả các phí liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là khoảng 2 nghìn tỷ đồng – thấp hơn 49% so với giả định của chúng tôi – một sự khác biệt đáng kể.
iv. Một triển vọng tươi sáng hơn cho các cổ đông. Chúng tôi tin rằng nhà đầu tư có thể có một mức độ tin tưởng nào đó vào triển vọng của DXG dựa trên: (1) vị trí đắc địa của DXH Riverside, (2) tình trạng thiếu hụt nhà ở tại TP.HCM, điều này khuyến khích giao dịch mua ngay cả khi uy tín của DXG bị ảnh hưởng gần đây. Ngoài ra, (3) quy mô của DXH Riverside có thể mang lại lợi nhuận tài chính đủ lớn để giúp DXG đẩy nhanh thực hiện các dự án khác trong danh mục.
